工務店が解体に関わる方法は、解体業者を顧客に紹介する、解体工事を元請として請け負い協力会社に施工してもらう、自社で施工する、の三つに分かれます。どれを選ぶかで、必要な登録や許可、石綿（アスベスト）の事前調査の手配、廃棄物の処理での立場、近隣や地中から出てくる物への責任が大きく変わります。建替えの顧客から解体の相談を受ける機会が多いとしても、まず関わり方を決め、その形で適法に営めるかを所管の窓口や専門家に確認することが先です。事業として採算が合うかの判断は、その後に分けて行います。この記事では、三つの形の比較、照会の表、見積の前に確かめる事項、架空の採算計算を示します。
紹介・元請・自社施工の違いを先に決める
| 関わり方 | 契約の相手 | 自社が負う責任 | 確認が必要な登録・許可 | 収益の形 |
|---|---|---|---|---|
| 紹介 | 顧客と解体業者が直接契約 | 紹介した範囲 | 解体の登録・許可は不要な形が基本（紹介料の扱いは顧客に開示） | 紹介料（受け取る場合） |
| 元請（施工は協力会社） | 顧客と自社が契約し、自社が協力会社に発注 | 工事全体、廃棄物の処理、近隣対応 | 解体工事業の登録、または建設業許可 | 請負金額と発注額の差 |
| 自社施工 | 顧客と自社が契約し、自社で施工 | 工事全体と施工そのもの | 同上に加え、技術者・重機・作業員の体制 | 請負の粗利 |
建替えの顧客にとっては、窓口が一つになる元請の形は便利です。一方、元請になると、協力会社が施工しても、工事全体の責任は自社が負います。最初は紹介から始めて、解体の流れと協力会社の仕事ぶりを把握してから元請に進む、という段階の踏み方もあります。
登録・許可・技術者を、所管の窓口で確かめる
解体工事を請け負うには、工事の規模などに応じて、建設業許可か解体工事業の登録が必要です。東京都の解体工事業者に関する案内では、解体工事業を営む場合は工事を行う場所の都道府県ごとに登録が必要であること、土木工事業・建築工事業・解体工事業の建設業許可を持つ場合は登録が不要とされることが示されています。他の業種の建設業許可だけを持っていても、解体工事を請け負えるとは限りません。また、登録が不要になることと、どの規模の解体工事を単独で請け負えるかは別の確認事項です。建築工事業の許可を持つ工務店でも、請け負う範囲は許可を受けた行政庁に確かめます。
自社の状況に当てはめるときは、次の表で照会と記録を進めます。
| 確認すること | 確認先の例 | 社内の担当 | 記録すること |
|---|---|---|---|
| 自社の許可の業種で解体を請け負えるか | 許可を受けた行政庁、行政書士 | 経営者 | 許可の業種と番号、回答の内容 |
| 工事場所の都道府県での登録の要否 | 工事場所の都道府県の担当窓口 | 経営者 | 登録の有無、対象の地域 |
| 技術管理者などの配置 | 同上 | 工務責任者 | 担当者の資格と実務経験の記録 |
| 一定規模以上の解体の届出（建設リサイクル法） | 工事場所の自治体 | 工務責任者 | 届出の要否、届け出る人、提出日 |
| 産業廃棄物の処理の委託先 | 委託先の許可証、自治体 | 工務責任者 | 委託契約書、許可の範囲 |
建設工事に伴って出る廃棄物は、元請業者が排出事業者として処理の責任を負います。神奈川県の排出事業者に関する案内（問9）も、建設工事の廃棄物は元請業者が排出事業者にあたると説明しています。解体を元請で受ければ、施工を協力会社に任せても、廃棄物の処理の責任は自社に残ります。処理を委託する業者の許可の範囲を確かめ、委託の契約と処理の記録（マニフェスト）を管理する体制を、受注の前に整えます。届出や委託の手続きの細部は、工事場所の自治体の産業廃棄物の担当窓口で確かめます。
石綿の事前調査は、建物の規模にかかわらず確かめる
解体や改修の前には、石綿を含む建材があるかの事前調査が必要です。厚生労働省の石綿総合情報ポータルサイト「改修・リフォーム業者のみなさまへ」では、工事の規模にかかわらず、作業の対象となる材料について事前調査が必要とされています。調査結果の報告が必要になる規模の基準と、調査そのものが必要かどうかは別の話です。「小さな工事だから調査はいらない」「新しい建物だから関係ない」と決めつけず、着工の前に次のことを確かめます。
- 調査を誰が行うか（調査を行う人に求められる資格の要件を含む）
- 報告の要否と、報告を誰が行うか
- 調査や分析の費用を誰が負担するか
- 調査の結果を、顧客にどう説明するか
石綿を含む建材が見つかった場合は、除去の方法と費用、工期が変わります。見積の段階でこの可能性を顧客に伝えておかないと、後で追加の費用をめぐる行き違いが起きます。
見積の前に、範囲と別途の条件を顧客と確認する
解体の見積は、建物の構造と面積だけで決まりません。現地で確かめることと、見積に含めるか別途にするかを、顧客に書面で示します。
| 確認すること | 見積での扱い | 顧客に伝えること |
|---|---|---|
| 建物の構造と面積、付属の建物 | 見積に含める | 対象とする建物の範囲 |
| ブロック塀、庭木、物置、残された家財 | 含めるか別途かを明示 | 残置物の処分は誰が行うか |
| 石綿の事前調査と、含まれていた場合の除去 | 調査は含め、除去は結果により別途 | 結果によって費用と工期が変わること |
| 地中の埋設物（古い基礎、浄化槽、井戸、がれき） | 別途（見つかった場合に協議） | 掘るまで分からないこと、見つかった時の連絡の流れ |
| 道路の使用、交通誘導 | 含めるか別途かを明示 | 前面道路の状況による |
| 近隣への挨拶と、騒音・振動・粉じんへの対策 | 含める | 挨拶の範囲と時期 |
| 電気・ガス・水道などの停止の手続き | 顧客の手続きか代行かを明示 | 誰がいつ連絡するか |
地中の埋設物は、掘るまで分からないため、見積に含めることができません。見つかったときに、誰が確認し、写真を撮り、顧客にどの順番で連絡して、追加の費用を合意するかを、契約の前に決めておきます。建替えの顧客にこうした未確定の事項をどう示すかは、建て替え集客の記事でも扱っています。
元請の採算は、管理の時間まで含めて計算する
元請の形で採算を考えるときは、協力会社への発注額との差だけを見ると、社内の手間を見落とします。
架空の楡井工務店が、建替えの顧客から木造2階建ての解体を元請として220万円で請け負い、協力会社に180万円で発注したとします。差額の40万円が粗利です。社内では、現地の確認に3時間、見積と協力会社との調整に4時間、近隣への挨拶に2時間、工事中の立会いと確認に6時間、届出や処理の記録の確認に4時間、合計19時間かかると見込みます。会社が負担する人件費を仮に1時間3,500円とすると、6万6,500円になり、粗利から差し引くと約33万円です。
ただし、地中から埋設物が見つかって協議が長引いたり、近隣からの苦情に対応したりすると、時間は大きく増えます。一件の数字だけで事業の採算を判断せず、数件の記録を取ってから見直します。建替えの顧客との連絡の進め方は建て替え客の追客、解体の施工を外部に委ねるか社内に持つかの考え方は外注判断が参考になります。
空欄の雛形は、上の見積の確認表の「見積での扱い」の列を自社の方針で書き込み、案件ごとに「現地で確認した結果」「顧客の確認日」の二列を足して使います。
図は、この記事の手順を四段階にまとめたものです。最初の表で関わり方を決め、照会の表で適法に営めるかを確かめ、石綿の節で着工前の確認を押さえ、見積の表で顧客と範囲を合意します。新たに抱えるリスクの記録にはリスク管理表が使えます。解体をリフォームや非住宅と並べて、資金と体制から新規事業として取り組むかを比べる段階なら新規事業の選び方を先に読むと、この記事の照会の結果をどこに書き込むかが分かります。
よくある質問
建設業の許可を持っていれば、解体工事も請け負えますか。 許可の業種によります。土木・建築・解体の許可があれば登録が不要とされる扱いがありますが、それ以外の業種の許可だけでは請け負えない場合があります。許可を受けた行政庁などに確認してください。
解体業者を紹介するだけなら、何も要りませんか。 紹介だけで契約が顧客と解体業者の間で結ばれるなら、解体の登録・許可は基本的に不要な形です。紹介料を受け取る場合は、その扱いを顧客に伝えます。
古い建物でなければ、石綿の調査はいりませんか。 建物の新しさだけで判断せず、作業の対象となる材料について事前調査が必要かを確認します。調査の要否と報告の要否は別に確かめます。
参考資料
- 東京都：解体工事業者の登録について（登録が必要な場合と、建設業許可との関係について）
- 厚生労働省 石綿総合情報ポータルサイト：改修・リフォーム業者のみなさまへ（事前調査が必要な範囲と、着工前に確認すること）
- 神奈川県：Ⅱ 排出事業者（問9。建設工事に伴う廃棄物は元請業者が排出事業者にあたること）
社名・金額・時間はすべて説明用の架空例です。登録・許可・届出の要否は、工事場所の所管窓口で確認してください。
